СПЕЦПРОЄКТ
Боротьба за гектари:
як зберегти земельний банк в умовах воєнного часу
Проблеми з логістикою, замінування територій, брак обігових коштів — повномасштабна війна, яку росія розв’язала проти України, суттєво ускладнила життя аграріям. На додачу до цих проблем, їм також доводиться думати, як сьогодні втримати свій земельний банк.
Разом із експертами «Доброзему» — платформи, де можна продати або купити землю сільгосппризначення, — ми розбирались, які саме земельні виклики стоять сьогодні перед фермерами та як їм протистояти.
.jpg)
Вплив війни на агросферу
Повномасштабне вторгнення завдало великої шкоди аграрному сектору України. Близько чверті земель сільськогосподарського призначення забруднено або пошкоджено снарядами, до частини втрачено доступ, знищено техніку та склади. У KSE Institute підрахували, що за рік війни окупанти завдали агропромисловому комплексу прямих збитків на суму понад $8,7 млрд. І, на жаль, ця цифра не є кінцевою.
Значні витрати сільськогосподарські підприємства понесли через руйнування налагоджених роками процесів й порушення логістики. До значного скорочення експорту призвела блокада ворогом Чорного моря. Саботаж росією зернового коридору коштував українським аграріям близько $1 млрд збитків. Підніжку підставили і західні сусіди, обмеживши перевезення зерна своєю територією.
Утворений через логістичні проблеми профіцит продукції на внутрішньому ринку призвів до зменшення цін на зернові вдвічі. Водночас, собівартість продукції зросла. Усе це спустошило кишені аграріям. До цього додаються загрози, пов’язані з їх земельними банками.
.jpg)
Виклики для великих компаній
Земельні втрати сільськогосподарських підприємств вимірюються тисячами гектарів. Особливо тих, які мають активи на тимчасово окупованих територіях, або там, де ведуться бойові дії.
Наприклад, «Нібулон» залишився без 25 тис. га. Компанія HarvEast через окупацію Донеччини втратила контроль над 95 тис. га землі. Майже 10 тис. га на Півдні агрохолдинга A.G.R. Group потребують розмінування. У «Кернел» 72 тис. га окуповані або знаходяться в прифронтовій зоні, це 14,5% від усього земельного банку компанії. «Агротон» до повномасштабного вторгнення володів 110 тис. га. Більша частина земель знаходилася на Луганщині. Зараз компанія не контролює там ані майно, ані землю. І це далеко не увесь перелік.
Для продовження діяльності аграріям вкрай потрібні землі. Тому, незважаючи ні на шалені збитки, ні на продовження війни, вони всіляко намагаються зберегти свої оброблювані угіддя.
У «Нібулоні», скажімо, почали із їх розмінування. На сьогодні, за словами СЕО компанії Андрія Вадатурського, понад 1000 га на звільнених територіях уже придатні для сільськогосподарської діяльності.
А в A.G.R. Group, наприклад, повідомили, що хоч і планують збільшувати кількість угідь, але наразі роблять все, щоб зберегти існуючі. Тому ведуть активну роботу з пайовиками.
«В той час, як багато агрокомпаній «ганяються» за новими землями, ми, передусім, намагаємося зберегти ті, що у нас є. Наші агрономи і механізатори вміють і знають, як на цій землі отримувати кращі врожаї, тож навіщо її віддавати конкурентам?», — підкреслив в одному з інтерв’ю головний фахівець земельних відносин кластеру «Бровари» A.G.R. Group Владислав Касяненко.
А щодо конкурентів, то вони не сплять, попри війну. Дехто з них навіть вдається до різних хитрощів задля того, щоб заволодіти чужими землями. І якщо у великих агрохолдингів ще можуть знайтись ресурси для того, щоб їм протидіяти, то господарства поменше перед такою загрозою можуть бути вразливими.
Виклики для фермерів
Отже, на додачу до численних викликів, зумовлених війною, українським фермерам доводиться мати справу і з внутрішніми проблемами. Зокрема, йдеться про активність конкурентів та недобросовісну поведінку деяких інвесткомпаній. Вони мали місце і раніше, але з війною почали ще більше створювати загрози найціннішому активу фермерів – земельному банку.
«Деякі окремі компанії та фізичні особи займаються «офіційним рейдерством». Вони знаходять власників земельних ділянок, що вже перебувають в оренді у агровиробника, купують їх паї за готівку, при цьому беруть у пайовика відповідні розписки і документи. Далі через нотаріусів реєструють намір на продаж землі за завищеними цінами, знаючи наперед, що господарство не може її викупити».
Дмитро Пасічник
Директор «Доброзему»
Або ж йде «полювання» на власників паїв, чиї договори з орендарями добігають кінця. Людям наполегливо всіма правдами і неправдами (іноді навіть компрометуючи поточного орендаря неправдивою інформацією) пропонується підписати договір із іншою компанією.
Мета таких дій може бути різною: від отримання ділянки під особистий обробіток до перепродажу з метою високого заробітку.
Також бувають ситуації, коли власник продає землю з власної ініціативи. Наприклад, через фінансові труднощі, зміну місця проживання, або людині в принципі не цікавий такий актив, вона хоче його позбутися і вкластись у щось інше.
Загалом, мотиви власника особливого значення не мають. Так чи інакше, фермер, у якого немає вільних коштів для викупу землі, стикається з проблемою.
Але її можна вирішити. Як це зробити, знають у «Доброземі». Агровиробникам, що не мають можливості або бажання скуповувати орендовані ділянки, компанія готова допомогти з пошуком пасивних інвесторів. Тих, які готові купити ці паї, продовжити співпрацювати з аграрієм, отримувати пасивний заробіток на оренді та тримати далі як актив, розраховуючи на їх подальшу капіталізацію.
«Простими словами — ми надаємо зрозумілого покупця, який матиме намір на продовження терміну оренди з агровиробником. Це дозволить фермерським господарствам не турбуватись за втрату земельного банку без фінансових затрат для себе».
Дмитро Пасічник
.jpg)
Компанія представляє собою маркет землі сільгосппризначення, де можна легко, зручно і, головне, безпечно знайти потрібну ділянку чи виставити на продаж свою. Займає цей процес всього декілька хвилин.
Щомісяця команда «Доброзему» проводить біля 100 успішних угод і комплексно супроводжує кожну з них. Компанія готова допомогти клієнтам швидко розібратися у питанні ціноутворення, гарантує щорічну прибутковість та капіталізацію за придбаними ділянках, допомагає в комунікаціях із майбутніми орендарями. Ціна такої комплексної послуги — 6% від вартості угоди.
Наразі кількість активних оголошень на сайті – 5 585. Загалом, на продаж виставлено 18 300 га. Але, зауважують у «Доброземі», це далеко не весь земельний банк, що перебуває у продажу.
«Багато хто з пайовиків через особисті причини не хоче виставляти свої ділянки на сайті. Також ми не виставляємо ділянки наших партнерів-агровиробників (робимо це тільки з їх згоди). Ця інформація надається безпосередньо зацікавленим інвесторам».
Дмитро Пасічник
Питання ціни
За 2 роки існування ринку землі в Україні ціна гектара зросла на 20%, сьогодні середня вартість досягла показника у 39 тис. грн.
Але розкид цін по регіонах величезний, хороші ділянки за вартістю досягають навіть $2-3 тис. за 1 га.
Головне питання, що цікавить учасників ринку: якою ж має бути справедлива ціна за землю в тому чи іншому регіоні.
.jpg)
За словами експертів «Доброзему», на вартість можуть впливати декілька чинників:
Орендна плата. 97% інвесторів відштовхуються від щорічної дохідності по оренді (офіційної) від загальної вартості ділянки. Тобто чим більшою є орендна плата, тим вищою є ціна. Інвестори погоджуються на ціну від власника, якщо щорічна орендна плата становить не менше ніж 5% від вартості землі.
Місцезнаходження. У ділянки, віддалені від лінії бойових дій, вкладають охочіше. Втім, деякі інвестори купують і в сусідніх із війною областях, проте дохідність за таким ділянкам має бути не менше ніж 8-10% від вартості, а отже, - менша ціна. Для порівняння: на Хмельниччині чи Вінниччині дохідність від 6%.
Причини продажу. Здебільшого, якщо власнику терміново необхідні кошти, то ціна буде +/- ринковою. Якщо не горить, то виставляють свій лот і очікують на найвищу пропозицію від покупців.
Розмір ділянки, якість ґрунту та кліматична зона. Ці фактори теж впливають на ціну, але не першочергово. Наприклад, великі ділянки від 10 га, навіть із посередньою якістю грунту, можуть купити трохи дорожче.
Середня ціна ділянки з тих, що сьогодні продаються на платформі «Доброзем», становить 153 - 195 тис. грн, при середній ціні за гектар — 51 - 65 тис. грн. А середня чиста дохідність за ними перевищує 7% річних.
Майбутнє землі, як інвестиційного інструменту
Попри усі виклики, українська земля залишається надійним і цікавим активом. Навіть зараз, під час війни, експерти прогнозують зростання її вартості в середньому на 15-30% річних. І, схоже, у тому, що земля виправдає покладені на неї сподівання, учасники ринку не сумніваються.
«Ми можемо судити про це, насамперед, з попиту покупців на нашому сайті та з індивідуальних запитів до менеджерів. Наразі попит більший, ніж пропозиція».
Дмитро Пасічник
Більшість інвесторів купують землю на довгострокову перспективу, щоб потім, через років 10, продати й отримати високий прибуток від капіталізації. Втім, є й такі, хто розглядає купівлю ділянок в якості подарунку для рідних.
«Інвестори розуміють, що ринок молодий і дуже перспективний. Єдине, що потрібно, аби розкрився увесь його потенціал, - закінчення війни і перемога над окупантом».
Дмитро Пасічник
Спільний спецпроєкт Доброзему та «Мінфіну»
